होम रूल: को-ऑप से बेदखल होना आपके एहसास से ज्यादा आसान है

किसका नंबर है ये फ्री

मेंअस्पष्टता, विशिष्टता और उतावलेपन के लिए उनकी प्रतिष्ठा (योग्य या नहीं) के साथ, सह-ऑप्स न्यूयॉर्क शहर की अचल संपत्ति के मध्य-विद्यालय के लंच टेबल के रूप में प्रसिद्ध हैं। और, जैसा कि सबसे अच्छे विनियमित ट्वीन स्क्वॉड में भी होता है, कभी-कभी आपको केवल उस व्यक्ति को बताना होता है जिसे आप अब दोस्त नहीं बनना चाहते हैं।

दूसरे शब्दों में, उन्हें बेदखल करें। सिटी हैबिटेट्स एजेंट आमेर जान ने कहा, लोगों से छुटकारा पाना आसान नहीं है, जिन्होंने पिछले पांच सालों से अपने केव गार्डन बिल्डिंग के बोर्ड में काम किया है। आप किसी का घर ले जा रहे हैं। लेकिन कभी-कभी ऐसा करना पड़ता है।

उदाहरण के लिए, कल्पना कीजिए, आपका पड़ोसी एक जमाखोर है जो टेलीविजन के सामने सिगरेट पीने में अपना दिन बिताता है और कभी-कभी छोटे घर में आग की लपटों के साथ आग लगाना शुरू कर देता है। ओह, इसके अलावा, उसे और उसकी पत्नी को खटमल का संक्रमण है जो पूरे भवन में फैल रहा है।

यह स्थिति उस मामले में थी जब रियल एस्टेट लॉ फर्म वैगनर बर्को के सह-संस्थापक और पार्टनर स्टीव वैगनर ने कई साल पहले एक सहकारी बोर्ड के लिए काम किया था। उन्होंने याद किया कि एक अन्य निवासी द्वारा उनके अपार्टमेंट में खटमल की खोज करने के बाद, इमारत ने एक खटमल-सूँघने वाले कुत्ते को संक्रमण के स्रोत को जड़ से उखाड़ने के लिए लाया।

उन्होंने कहा कि कुत्ते ने [युगल के] अपार्टमेंट के सामने वापस फ्लिप करना शुरू कर दिया, और जब उन्होंने दरवाजा खोला [बेडबग्स] सभी जगह थे, उन्होंने कहा।

'मैं किसी भी बोर्ड के बारे में नहीं जानता जो वहां बैठे हैं और कहते हैं, 2W, हम उन्हें पसंद नहीं करते हैं, हम उनके पीछे जाने वाले हैं। ' डेगेंशिन ने कहा, सहकारी बोर्ड के अतिरेक की संभावना के बारे में बोलते हुए।

वैगनर ने कहा कि इमारत ने मालिकों को आग, होर्डिंग और बेडबग्स के बारे में नोटिस दिया था, उन्हें निर्देश दिया था कि समस्याओं का समाधान कैसे किया जाए। लेकिन उन्होंने किसी भी कारण से इसमें से कुछ भी नहीं किया। और इसलिए बोर्ड ने उन्हें बाहर करने के लिए कानूनी कार्यवाही शुरू की। अंतत: दोनों पक्षों ने बिना कोर्ट जाए ही समझौता कर लिया। दंपति ने अपना अपार्टमेंट छोड़ दिया, और इमारत ने वर्ष के भीतर अपनी इकाई बेच दी।

एक अन्य बेदखली के मामले में वैगनर ने काम किया, एक निवासी अपने अपार्टमेंट के बाहर ड्रग्स का कारोबार करता हुआ दिखाई दिया। उसने अपने पड़ोसियों को चौबीसों घंटे धुएं और तेज संगीत से नाराज किया और यहां तक ​​​​कि आरोप लगाया गया कि जब वह शिकायत करने के लिए उसके पास गई तो उसने एक महिला निवासी को टटोला। लेकिन यह तब तक नहीं था जब तक एक महिला ने दावा नहीं किया कि उसके अपार्टमेंट (मालिक के अलावा किसी अन्य द्वारा) में उसके साथ बलात्कार किया गया था कि इमारत बेदखल करने के लिए चली गई।

वह मामला भी अदालत में जाने से पहले सुलझा, जो, वैगनर ने कहा, उनके अनुभव में काफी विशिष्ट है। जब सहकारिता शेयरधारकों को अदालत में ले जाती है, तो वे आम तौर पर तथाकथित पुलमैन कार्यवाही के तहत ऐसा करते हैं, जो इसका नाम लेता है ४० डब्ल्यू. ६७वीं स्ट्रीट वी. पुलमैन , 2003 का एक न्यायालय का निर्णय जिसने यह स्थापित किया कि सहकारी समितियां आपत्तिजनक व्यवहार के लिए किरायेदारों को बेदखल कर सकती हैं।

एक उदाहरण वर्तमान में मिडटाउन साउथ आवासीय भवन में सामने आ रहा है, जहां निदेशक मंडल ने अपने एक निवासी के दुर्व्यवहार को संबोधित करने के लिए एक आपातकालीन बैठक बुलाई थी। बोर्ड के वकील ने शेयरधारक के मालिकाना पट्टे को समाप्त करने, अपार्टमेंट वापस पाने और कानूनी शुल्क वसूलने का प्रस्ताव करते हुए एक प्रस्तुति दी। शेयरधारक के व्यवहार को अधिक खतरनाक बताते हुए, अटॉर्नी ने वीडियो फुटेज और ईमेल दस्तावेज़ दिखाए और सबूत के तौर पर एक ध्वनि मेल रिकॉर्डिंग चलाई। शेयरधारक, जो बैठक में मौजूद था, एक बचाव प्रस्तुत करने में सक्षम था, लेकिन 90 प्रतिशत से अधिक शेयरधारकों ने बेदखल करने के लिए मतदान किया।

और यद्यपि न्यू यॉर्क को-ऑप विद्या क्षुद्र झगड़ों और व्यक्तित्व संघर्षों की कहानियों से भरी हुई है, जो पूर्ण विकसित संपत्ति युद्धों में पतित हैं, स्ट्रोक के सह-ऑप और कोंडो वकील डेल डेगेनशेन ने कहा कि बेदखली में आमतौर पर ऐसे आपत्तिजनक व्यवहार शामिल होते हैं।

मुझे ऐसे किसी बोर्ड के बारे में पता नहीं है जो वहां बैठते हैं और कहते हैं, '2W, हम उन्हें पसंद नहीं करते हैं, हम उनके पीछे जा रहे हैं,' डेगेंशिन ने सहकारी बोर्ड के अतिरेक की संभावना के बारे में बोलते हुए कहा। व्यक्तित्व और लोग अपने पड़ोसियों के साथ मुद्दों को कैसे संबोधित करते हैं, इसका अनौपचारिक आधार पर प्रभाव पड़ सकता है, जिस तरह से यह किसी भी चीज़ के साथ होता है। और कई बार ऐसे आरोप लगते हैं कि बोर्ड के एक सदस्य की व्यक्तिगत शिकायत होती है, लेकिन आपके पास अभी भी शासी दस्तावेज़ होते हैं जिनका पालन करने की आवश्यकता होती है और बोर्ड के अन्य लोग चेक और बैलेंस के रूप में कार्य करते हैं।

फिर भी, ऐसी कोई भी स्थिति जहां आपके पड़ोसियों के एक छोटे समूह का आपके भाग्य में बड़ा प्रभाव हो, षड्यंत्रकारी की ओर मुड़ने के लिए तैयार है। विशेष रूप से जब कुछ अजीब होता है, वास्तव में, ऐसा प्रतीत होता है कि चल रहा है।

बॉन्ड न्यू यॉर्क एजेंट कैरोल कुसानी ने हाल ही में एक दोस्त को सलाह देने में मदद की, जिसने अप्रत्याशित रूप से पाया कि उसे उसकी इमारत से बाहर निकाल दिया जा रहा था। मुद्दा महिला का कुत्ता था, जो कई साल पहले एक और निवासी था। उस घटना के बाद उसे एक चेतावनी मिली, लेकिन ऐसा नहीं लगा, और कुत्ते ने कुछ समय बाद दूसरे मालिक को काट लिया।

कुसानी ने कहा कि दूसरी बार चुभने के बाद, इमारत के बोर्ड ने महिला से कहा कि उसे स्थिति को ठीक करने के लिए कदम उठाने होंगे। इसमें कुत्ते का मुंह बंद करना शामिल था जब भी वे सार्वजनिक स्थानों पर होते थे और उसे मुख्य यात्री लिफ्ट के बजाय सर्विस लिफ्ट पर ले जाते थे।

और उसने यह कहते हुए एक पत्र लिखा कि वह पालन करेगी, और उसने कुत्ते का मुंह बंद करना शुरू कर दिया और उसे सर्विस एलेवेटर से नीचे उतार दिया, कुसानी ने कहा। लेकिन लगभग एक या दो महीने बाद, अचानक उसे सहकारिता के वकील का एक पत्र मिला जिसमें कहा गया था कि वे उसे बेदखली के लिए नोटिस देकर सेवा दे रहे हैं।

पत्र पर बोर्ड अध्यक्ष ने हस्ताक्षर किए थे और कहा था कि वे उसे दस दिनों में बाहर करना चाहते हैं, उसने कहा। वह इसे समझ नहीं पाई क्योंकि उसने वही किया था जो उन्होंने उससे करने के लिए कहा था। तो उसने मुझे पूरी तरह से घबराहट में बुलाया।

इमारत की प्रबंधन कंपनी से संपर्क करने पर, कुसानी और उसकी सहेली को पता चला कि पत्र गलती से भेजा गया था। इस बीच, बोर्ड अध्यक्ष ने दावा किया कि निष्कासन नोटिस पर उनके हस्ताक्षर होने के बावजूद कार्यवाही की कोई जानकारी नहीं है, कुसानी ने कहा।

मुझे नहीं पता क्या हुआ, उसने कहा। लेकिन इस बीच, पांच दिन ऐसे थे जहां [उसकी दोस्त] बर्बाद हो गई थी।

हैइस गर्मी की शुरुआत में, ऑब्जर्वर ने कॉमेडियन बिल डावेस द्वारा एक प्रथम-व्यक्ति खाता चलाया, जिन्होंने कहा कि उनके सहकारिता ने उन्हें Airbnb पर अपने घर में एक कमरा किराए पर देने के लिए बेदखल कर दिया था। यह, डावेस ने कहा, इस तथ्य के बावजूद कि यह व्यवस्था शहर के एकाधिक आवास कानून के तहत कानूनी थी और सहकारिता द्वारा उसे ऐसा करने के लिए नोटिस भेजने से पहले ही उसने कमरा किराए पर देना बंद कर दिया था।

सामान्यतया, अनधिकृत सबलेट आपके सहकारी भवन से बाहर निकलने का एक शानदार तरीका है।

डावेस के अनुसार, उन्हें बेदखल करने के लिए वोट लगभग एकमत था, बोर्ड के एक सदस्य ने उन्हें बताया कि उन्हें इस मामले के बारे में कुछ नहीं पता था, लेकिन वे सिर्फ 'लाइन टो' करना चाहते थे क्योंकि वह अपनी यूनिट बेचने की प्रक्रिया में थे।

कुछ कानों के लिए, डावेस का खाता खूंखार सहकारी बोर्ड की राजनीति के उत्कृष्ट उदाहरण की तरह लग सकता है। (डॉवेस ने ऑब्जर्वर को बताया कि वह वर्तमान में हाउसिंग कोर्ट में फैसले के खिलाफ अपील कर रहा है।) और कहें, ड्रग्स से निपटने और आग लगाने की तुलना में, एयरबीएनबी साइड बिजनेस काफी सहज लगता है। लेकिन अटॉर्नी वैगनर ने कहा कि वह इस बात से हैरान थे कि बोर्ड बेदखल करने के लिए चला गया। उन्होंने तर्क दिया कि आवासीय भवनों में अल्पकालिक किराया एक सुरक्षा चिंता का विषय है। उनके पास अतिरिक्त अग्नि सुरक्षा सुरक्षा, निकास संकेत, आपातकालीन प्रकाश व्यवस्था नहीं है जो होटल करते हैं।

सामान्यतया, अनधिकृत सबलेट आपके सहकारी भवन से बाहर निकलने का एक शानदार तरीका है। डगलस एलिमन की कैथी मरे ने कहा कि वह ऐसे कई ग्राहकों के बारे में जानती हैं, जिन्हें उचित प्रक्रिया से गुजरे बिना अपनी इकाइयों को किराए पर देने के बाद उनके बोर्ड से पत्र प्राप्त हुए हैं। यह देखते हुए कि किसी सहकारिता को सबलेट करने के लिए अनुमोदन प्राप्त करना लगभग उतना ही कठिन हो सकता है जितना कि खरीदने के लिए अनुमोदन प्राप्त करना।

आपको टैक्स रिटर्न, बैंक स्टेटमेंट, पर्सनल लेटर ऑफ रेफरेंस, प्रोफेशनल लेटर ऑफ रेफरेंस जमा करना होगा, इंटरव्यू देना होगा, सब कुछ, मरे ने कहा।

वास्तव में, सिटी हैबिटेट के जन ने कहा कि बोर्ड पर अपने समय के दौरान उनकी इमारत ने जो बेदखल किया है, वह एक अनधिकृत सबलेट के कारण था। मालिक बाहर चला गया था और यूनिट को किराए पर दे रहा था, लेकिन मानक आवेदन प्रक्रिया से गुजरने के बजाय, उसने बोर्ड को एक हस्तलिखित पत्र भेजकर बताया कि परिवार के कुछ सदस्य अंदर आ रहे हैं।

और वे एक बोर्ड साक्षात्कार नहीं करना चाहते थे, और कोई आवेदन नहीं था, और इसलिए बोर्ड की मंजूरी के बिना, [लोग] अंदर चले गए, जान ने कहा। हमें उन्हें [साक्षात्कार] करने का कभी मौका नहीं मिला। हमें यह भी नहीं पता था कि वे परिवार थे। हमारा संदेह था कि वे नहीं थे।

मालिक द्वारा फिर से एक उचित आवेदन जमा करने से इनकार करने के बाद, भवन उसे अदालत में ले गया और बेदखल कर दिया।

एक और मालिक अधिक चुनौतीपूर्ण साबित हुआ, जान ने याद किया। कई साल पहले एक वृद्ध निवासी ने अपनी रसोई में अवैध रूप से एक वॉशिंग मशीन स्थापित की थी, जिससे मोल्ड की समस्या पैदा हो गई थी जिससे वह पहले से मौजूद श्वसन स्थिति से पीड़ित थी। वह सहकारिता के पास आई और उन्होंने मोल्ड की समस्या को दूर करने की मांग की।

तो हमने कहा, 'ठीक है, हमें अपार्टमेंट तक पहुंच दें ताकि हम मोल्ड को हटाने के लिए किसी को ला सकें,' जान ने कहा। लेकिन, डर है कि उन्हें वॉशिंग मशीन मिल जाएगी, उसने मना कर दिया।

इसके बजाय, उसने शिकायत करने के लिए शहर को बुलाया, और शहर ने स्थिति को देखने के लिए एक निरीक्षक को भेजा। उन्होंने मोल्ड पाया, लेकिन महिला ने अपनी यात्रा के दौरान किसी तरह वॉशिंग मशीन को छिपा दिया, जान ने कहा। तो उस पर कभी सवाल नहीं उठाया गया।

और, ज़ाहिर है, सहकारिता को अपार्टमेंट को अच्छी स्थिति में रखना चाहिए, इसलिए हमें [शहर द्वारा] जुर्माना लगाया गया, उन्होंने कहा। तो लगभग छह महीने से एक साल तक की अवधि थी जहां हम आगे-पीछे जाते थे, जहां वह लगातार मोल्ड के बारे में शिकायत करती थी लेकिन हमें अपार्टमेंट तक पहुंच नहीं देती थी। और हम इस बात पर भी अड़े थे कि हम उसे सिर्फ एक ब्लैंक चेक नहीं देंगे [काम खुद करने के लिए]।

स्थिति अपने आप हल नहीं हुई जब तक कि महिला आकाश में उस महान सहकारिता में नहीं चली गई। हमें वॉशिंग मशीन के बारे में पता चला, जान ने कहा, जब हम और उसका परिवार उसके निधन के बाद उसके अपार्टमेंट में गए।