समझौता करने का खाका: अटलांटिक सिटी को ठीक करना

अटलांटिक सिटी शहर का भाग्य गिट्टी में लटक रहा है, और ऐसा लगता है कि राजनीतिक नेता इस बात को पहचानने में कभी-कभी इतना कम कर रहे हैं कि किसी की एड़ी में खुदाई करने से किसी का हित नहीं होता है। आगे बढ़ने में, ऐसा प्रतीत होता है कि समझौता करने के लिए जगह है, और राज्य सीनेट के अध्यक्ष स्टीफन स्वीनी और राज्य विधानसभा अध्यक्ष विन्सेंट प्रीतो दोनों ही ऐसे नायक हो सकते हैं जो अटलांटिक सिटी को थोड़ा सा देने और लेने से बचाते हैं। गॉव क्रिस क्रिस्टी भी राजनीतिक जीत के साथ अटलांटिक सिटी समझौते से बाहर आ सकते हैं, और शायद यहां तक ​​​​कि एक विरासत का दावा करने के लिए भी।

अब तीनों को यह स्वीकार करने की आवश्यकता है कि उनकी जीत उनके द्वारा वापस देने की तुलना में अधिक हो सकती है। उनमें से प्रत्येक को यह पहचानने की आवश्यकता है कि उनमें से प्रत्येक को दूसरों को अपना चेहरा बचाने की अनुमति देने की आवश्यकता है। और मुझमें आदर्शवादी सोचता है कि प्रत्येक अटलांटिक सिटी शहर, उसके निवासियों और व्यापक दक्षिण जर्सी क्षेत्र की थोड़ी सी राजनीतिक इच्छाशक्ति के साथ मदद कर सकता है। अटलांटिक सिटी से सड़क से दो मील नीचे बड़े हुए, हाई स्कूल में बोर्डवॉक पर पार्ट टाइम जॉब के रूप में खारे पानी की टाफी बेची, और उस समय स्टॉकटन स्टेट कॉलेज ग्रीटिंग बसों के माध्यम से स्लॉट खेलने वाले वरिष्ठ नागरिकों से भरा हुआ था। और आशान्वित बैकारेट खिलाड़ियों पर स्लिंग कॉकटेल, मैं उन्हें एक रास्ता खोजने की कोशिश करने के लिए कहता हूं। यह एक छोटा सा राजनीतिक मुद्दा है जिससे वे अपने करियर में निपटेंगे, लेकिन उनके हाथों में इतने सारे लोगों की आर्थिक आजीविका का भाग्य टिका हुआ है। ये लोग राजनेता नहीं हैं - वे कार वैलेट, और खुदरा क्लर्क, और ब्लैकजैक डीलर, और कॉकटेल स्लिंग करने वाले कॉलेज के छात्र हैं। वे ऐसे लोग हैं जो एक बड़े पैमाने पर बदलते गेमिंग व्यवसाय मॉडल के सामने अपना जीवन यापन करने और अपने परिवार का समर्थन करने की कोशिश कर रहे हैं।

दो योजनाएँ हैं: राज्य का अधिग्रहण स्वीनी द्वारा प्रस्तावित अटलांटिक सिटी को गॉव क्रिस क्रिस्टी का समर्थन प्राप्त है, लेकिन शहर के नेताओं और पूरे दक्षिण जर्सी में कई लोगों द्वारा इसकी निंदा की गई है। योजना अनिवार्य रूप से नगर पालिका से अधिकांश नियंत्रण को हटा देती है और राज्य के सामुदायिक मामलों के विभाग को वह शक्ति देती है, और हाल ही में घोषित समझौता गर्मी के मौसम के बाद तक योजना के कार्यान्वयन में देरी करेगा यदि शहर कुछ मानदंडों को पूरा करता है। विकल्प , प्रीतो द्वारा प्रायोजित एक बिल बेंचमार्क की एक श्रृंखला स्थापित करता है जिसमें नगर निगम की शक्ति कम हो जाती है और यदि शहर निर्दिष्ट वित्तीय लक्ष्यों को पूरा करने में विफल रहता है तो राज्य नियंत्रण बढ़ जाता है। प्रीटो बिल करों (पायलट) कार्यक्रम के बदले एक कैसीनो भुगतान भी प्रदान करता है, जहां कैसीनो कर वर्ष 2016 के लिए शहर को कुल $ 120 मिलियन प्रदान करेगा, और गेमिंग राजस्व और मुद्रास्फीति की दर के आधार पर 10 वर्षों तक जारी रहेगा। पायलट शहर को खुले रहने वाले आठ कैसीनो पर अदालत द्वारा आदेशित पुनर्मूल्यांकन के प्रभाव से बचाते हैं।

एक प्रमुख मुद्दा जिस पर राज्य के नेताओं को विचार करने की आवश्यकता है: स्वीनी के प्रस्तावित समझौता उपाय के तहत, राज्य इस शर्त के आधार पर अधिग्रहण करेगा कि शहर एक बजट बनाने के लिए जिसमें प्रति व्यक्ति खर्च 3,500 डॉलर प्रति निवासी से अधिक नहीं है। यदि शहर विफल रहता है, तो मूल अधिग्रहण योजना प्रभावी होगी। उस योजना के साथ समस्या यह है कि यह एक रिसॉर्ट शहर की अनूठी स्थिति को नहीं पहचानता है जो 39,000 निवासियों का घर है, लेकिन किसी भी दिन इसके समुद्र तटों पर 50,000 और इसके कैसीनो, रेस्तरां और दुकानों में 50,000 अतिरिक्त लोग मिल सकते हैं। . और इसलिए राज्य के अधिकारी अटलांटिक सिटी के सेवा बोझ की तुलना विंसलो, और मोनरो, टीनेक और मार्लबोरो जैसी जगहों से कर रहे हैं। पिछली बार गर्मियों में शनिवार को 130,000 लोग विंसलो में कब आए थे? या 50,000 मुनरो में एक संगीत कार्यक्रम में शामिल हुए? और जो लोग अटलांटिक सिटी आते हैं - जिस दिन निवासियों को शहर की सेवाओं की आवश्यकता होती है: पुलिस सुरक्षा, जीवन रक्षक, एम्बुलेंस, बुनियादी ढांचा, शौचालय, रखरखाव आदि। और इसलिए राज्य को यह पहचानने की जरूरत है कि जहां अटलांटिक सिटी के वित्त के साथ गंभीर मुद्दे हैं, वहीं पैटरसन या जर्सी सिटी जैसी जगहों की तुलना करके शहर के खर्च का आकलन करना कपटपूर्ण है।

एक साधारण उदाहरण: अटलांटिक सिटी में ईएमएस औसतन एक वर्ष में लगभग 20,000 रन बनाता है। इसकी प्रति व्यक्ति आबादी को देखते हुए, शहर के आधे निवासी हर साल एम्बुलेंस बुलाएंगे। अब वे अटलांटिक सिटी में पार्टी करना पसंद करते हैं, लेकिन सहज रूप से, हम जानते हैं कि इसका कोई मतलब नहीं है, और इसलिए अटलांटिक सिटी को समान मानक के साथ अन्य नगर पालिकाओं के समान स्थायी निवासियों के साथ नहीं रखा जाना चाहिए। और इसलिए राज्य को अधिक व्यापक रूप से सोचना चाहिए कि अटलांटिक सिटी को अपने वित्तीय घर को क्रम में लाने के लिए कैसे मजबूर किया जाए - खर्च में दस प्रतिशत की कमी, या कोई अन्य फॉर्मूला।

राज्य के नेताओं को यह भी समझना चाहिए कि इस समस्या को हल करने के लिए राजनीतिक इच्छाशक्ति की कमी नहीं है। 2014 में चुने गए मेयर डॉन गार्जियन ने शहर के सामने आने वाली कठोर वित्तीय वास्तविकताओं के साथ अपने घटकों के हितों की सुरक्षा को संतुलित करने का प्रयास किया है। और उन्होंने ऐसा बाधा के संदर्भ में किया है: लाइफगार्ड के लिए विवादास्पद पेंशन? राज्य अनिवार्य। कक्ष कर? राज्य नियंत्रित। लक्जरी टैक्स? राज्य नियंत्रित। पार्किंग टैक्स? राज्य नियंत्रित। राज्य ने अटलांटिक सिटी के आगंतुकों से करों और शुल्कों में $60 मिलियन एकत्र किए, और यदि वह चुनता है तो शहर को इनमें से किसी भी कर को बढ़ाने से रोकता है। शहर को कई बाधाओं से मुक्त करने की आवश्यकता है जो कि व्यय को कम करने और राजस्व बढ़ाने की क्षमता दोनों को सीमित कर रहे हैं यदि राज्य इसे विलायक बनना चाहता है।

शहर की वित्तीय स्थिति की आपातकालीन प्रकृति का एक बार फिर मतलब है कि संकट से सरकार है। लेकिन इसका मतलब यह भी है कि एक समाधान का पता लगाने का प्रयास करते समय, शहर और राज्य को पीछे हटना चाहिए और यह देखना चाहिए कि खेल के बाद के अटलांटिक सिटी के लिए शहर का भविष्य कैसा दिखना चाहिए। और पिछली परीक्षाओं के विपरीत, इसमें नागरिकों, निर्वाचित अधिकारियों, व्यापारिक नेताओं, पर्यटन विशेषज्ञों और राज्य के आर्थिक विकास अधिकारियों सहित प्रमुख हितधारक शामिल होने चाहिए।

समझौता करने के लिए तीन प्रमुख बाधाएँ हैं। लेकिन एक विजेता के घर जाने के लिए हर किसी के लिए मेज पर पर्याप्त है:

दोनों के लिए समझौता करने के लिए: सामूहिक सौदेबाजी। स्वीनी का 3,500 डॉलर प्रति व्यक्ति खर्च का लक्ष्य अवास्तविक है, लेकिन यह सोचना भी अवास्तविक है कि सामूहिक सौदेबाजी समझौते मेज पर नहीं होंगे। किसी भी समझौते में यूनियनों, कैसीनो, लेनदारों और अन्य हितधारकों को शामिल करना होगा, और इसमें एक समझौता शामिल करना होगा। लेकिन छड़ी को यथार्थवादी, प्राप्त करने योग्य होना चाहिए।

स्वीनी से समझौता करने के लिए: पानी। सार्वजनिक संपत्ति की बिक्री राज्य के अधिग्रहण का एक महत्वपूर्ण घटक है। जैसा कि यह खड़ा है, नगर, नगर उपयोगिता प्राधिकरण के तत्वावधान में, शहर की जल आपूर्ति का मालिक है। स्वीनी द्वारा प्रायोजित राज्य अधिग्रहण उपाय में एक प्रावधान शामिल है जो राज्य प्रबंधकों को इस सार्वजनिक संपत्ति को बेचने में सक्षम करेगा। यह एक महत्वपूर्ण समझौता है क्योंकि स्वीनी के लाभार्थी और दक्षिण जर्सी बिजली दलाल जॉर्ज के भाई फिल नॉरक्रॉस अमेरिकी जल के लिए एक पैरवीकार हैं, जिसने शहर की जल उपयोगिता को खरीदने में रुचि व्यक्त की है। जाहिर है, अटलांटिक सिटी के मेयर डॉन गार्जियन और अन्य स्थानीय नेताओं ने योजना के इस घटक पर बल दिया। इस संपत्ति को बेचने में समस्या दो गुना है: यह एक-शॉट राजस्व सौदे का प्रतिनिधित्व करता है, जबकि पानी को शहर की संपत्ति के रूप में रखने का मतलब है कि, सही ढंग से प्रबंधित, शहर एक राजस्व जनरेटर के रूप में पानी की आपूर्ति का उपयोग कर सकता है। दूसरे, शहर और राज्य विधायिका में राजनेता शहर के निवासियों के लिए लागत के मामले में निजीकरण के शुद्ध प्रभाव के बारे में चिंतित हैं: निजीकरण के परिणामस्वरूप दर में वृद्धि होगी, यदि अंततः नहीं तो। और यह एक ऐसा शहर है जिसके निवासी बीमार होकर वृद्धि बर्दाश्त कर सकते हैं। स्वीनी को इस मुद्दे पर समझौता करने की जरूरत है, और इसे प्रीतो के बिल में प्रोत्साहन पैकेज का हिस्सा बनने की अनुमति है, जिसका अर्थ यह होगा कि वाटरवर्क्स की बिक्री तब तक मेज पर नहीं होगी जब तक कि अटलांटिक सिटी अपने पहले साल के बेंचमार्क को पूरा करने में विफल न हो, और तब स्वतंत्र लोक लेखाकार को शहर के जल प्राधिकरण की किसी भी बिक्री, विलय या निजीकरण पर अंतिम अधिकार दिया जाएगा।

प्रीतो के लिए समझौता करने के लिए: राज्य के अधिग्रहण के उपाय के तहत, राज्य द्वारा नियुक्त निदेशक के पास नगरपालिका के किसी भी बोर्ड, आयोग या विभाग के स्थिरीकरण और वसूली के लिए नगरपालिका के शासी निकाय के कार्यवृत्त को वीटो करने की शक्ति होगी। स्थिरीकरण और वसूली की आवश्यकता, और स्थिरीकरण और वसूली की आवश्यकता में नगर पालिका में किसी भी स्वतंत्र बोर्ड या प्राधिकरण, जिसमें आवास प्राधिकरण, पार्किंग प्राधिकरण, पुनर्विकास प्राधिकरण, योजना बोर्ड और समायोजन के ज़ोनिंग बोर्ड शामिल हैं, लेकिन इतनी ही सीमित नहीं है। यहाँ कुंजी यह है कि स्वीनी और क्रिस्टी पुनर्विकास की प्रक्रिया को नियंत्रित करना चाहते हैं, और प्रीतो को उन्हें वह शक्ति देने की आवश्यकता है। यह एक बंद दरवाजे वाले सज्जन का समझौता हो सकता है, लेकिन अगर प्रीतो सामूहिक सौदेबाजी और पानी पर आंदोलन चाहता है, तो उसे विकास पर ध्यान देना होगा।

जबकि अटलांटिक सिटी ढह रही है, कुछ दूरदर्शी आत्माएं - उनमें से कई जॉर्ज नॉरक्रॉस के मित्र हैं - ने संभावित अवसर को पहचाना है और बड़े पैमाने पर निवेश के लिए विकास योग्य संपत्ति के बड़े हिस्से को एक साथ जोड़ रहे हैं। सामूहिक सौदेबाजी और पानी के निजीकरण को रोकने के लिए अक्षांश के बदले, प्रीतो को नॉरक्रॉस मशीन के करीबी संबंधों वाले डेवलपर्स के लिए पुनर्विकास के राज्य समर्थन के लिए एक मजबूत सूत्र का समर्थन करना चाहिए - कैसीनो पुनर्निवेश विकास प्राधिकरण (सीआरडीए) और राज्य आर्थिक विकास के उपयोग को प्रोत्साहित करना प्राधिकरण धन और, और महापौर अभिभावक और नगर परिषद को भी बोर्ड पर कूदना चाहिए। विकास का अर्थ है नौकरी और विकास का अर्थ है कर राजस्व, और यदि विकास शहर के बिलों का भुगतान करता है और नॉरक्रॉस और क्रिस्टी के दोस्तों को अमीर बनाता है, तो ऐसा ही हो।

और स्वीनी को इसे एक विशाल राजनीतिक अवसर के रूप में देखना चाहिए, क्योंकि ऐसे कई डेवलपर हैं जिन्होंने शहर में काफी निवेश किया है या कर रहे हैं। उन निवेशों के लिए पुरस्कार काफी होंगे और निश्चित रूप से स्वीनी को इन डेवलपर्स के लिए उनकी वकालत के लिए अभियान दान के रूप में अच्छी तरह से पुरस्कृत किया जाएगा। गवर्नर क्रिस्टी निश्चिंत हो सकते हैं कि उनके सहयोगियों को भी पुरस्कृत किया जाएगा।

मेज पर रुचियों की भीड़ है:

• जोसेफ जिंगोली-जिंगोली का पर्याप्त पोर्टफोलियो नॉरक्रॉस के साथ संबंधों को इंगित करता है: जिंगोली कैमडेन में $ 35 मिलियन कूपर नॉरक्रॉस अकादमी, रोवन विश्वविद्यालय के कूपर मेडिकल स्कूल (स्वीनी के जिले में, जिसे नॉरक्रॉस बनाने में सहायक था) और रोवन कॉलेज ऑफ बिजनेस का निर्माण कर रहा है। कई अन्य परियोजनाओं के साथ। जिंगोली में सार्वजनिक और निजी दोनों विकास परियोजनाओं की एक विविध श्रृंखला है और आगे बढ़ने के लिए मेज पर एक सीट का आश्वासन दिया जाना चाहिए।

• उमर बोराई - बोराई के न्यू ब्रंसविक लक्ज़री कॉन्डोमिनियम डेवलपमेंट, द एस्पायर को सैंडी रिलीफ फंड में $ 4.8 मिलियन, सब्सिडी वाले सरकारी ऋणों में $ 60 मिलियन, टैक्स क्रेडिट में $ 21 मिलियन प्राप्त हुए। मिडलसेक्स काउंटी डेवलपर ने पिछले कई दशकों में राजनीतिक योगदान में सैकड़ों हजारों डॉलर का निवेश किया है, जिसमें क्रिस्टी के राष्ट्रपति अभियान में हजारों शामिल हैं - और उन निवेशों का भुगतान देखा है। अटलांटिक सिटी अलग नहीं होगा। बोराई ने निष्क्रिय रेवेल के पास बोर्डवॉक के उत्तरी सिरे पर, एक लग्जरी $71 मिलियन 250-यूनिट अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स, द बीच एट साउथ इनलेट को निधि देने के लिए सीआरडीए से $15 मिलियन का ऋण प्राप्त किया है।

• जैक मॉरिस - मिडलसेक्स काउंटी रियल-एस्टेट मैग्नेट जो बहुपरिवार और खुदरा विकास में राज्यव्यापी खिलाड़ी है। मॉरिस के एम एंड एम डेवलपमेंट के पास कैमडेन और नेवार्क में अपस्केल पोर्टफोलियो हैं; उसकी एजवाटर प्रॉपर्टीज विशेष रूप से दक्षिणी और मध्य न्यू जर्सी में वाणिज्यिक, लक्जरी किराये और निजी आवासीय विकास विकसित करती है, नॉरक्रॉस के साथ उसका संबंध एक दशक से अधिक पुराना है जब उसकी कंपनी को चेरी हिल में गार्डन स्टेट पार्क रेसट्रैक के पुनर्विकास के लिए चुना गया था।

• जॉन हैनसन - सरकार क्रिस्टी के इस सहयोगी हैम्पशायर रियल एस्टेट अटलांटिक सिटी से निपटने में हैन्सन आयोग, क्रिस्टी रोडमैप के अध्यक्ष थे। अटलांटिक सिटी डेवलपमेंट कॉरपोरेशन, या ACDevCo के पीछे उनका मास्टरमाइंड भी है, जो एक स्वतंत्र नॉट फॉर प्रॉफिट संगठन है जो स्टॉकटन यूनिवर्सिटी के लिए $२०० मिलियन अटलांटिक सिटी कैंपस का निर्माण कर रहा है। अटलांटिक सिटी में पुनरोद्धार के प्रयास।

• जॉर्ज नॉरक्रॉस - जबकि आमतौर पर एक रियल एस्टेट डेवलपर के रूप में नहीं सोचा जाता है, नॉरक्रॉस और अटलांटिक काउंटी के कार्यकारी डेनिस लेविंसन के बीच एक बैठक के बाद की रिपोर्ट से संकेत मिलता है कि नॉरक्रॉस अटलांटिक सिटी में निवेश करने पर विचार कर रहा है।

• ग्लेन स्ट्राब - एक फ्लोरिडा रियल एस्टेट डेवलपर, ने निष्क्रिय रेवेल कैसीनो के लिए $ 82 मिलियन का भुगतान किया, जिसे बनाने में $ 2.4 बिलियन की लागत आई थी। स्ट्राब ने कहा है कि वह वाटर पार्क, रोप कोर्स, ड्रेसेज और हॉर्स जंपिंग, स्की रन और हाफ पाइप, एक अंतरराष्ट्रीय कला मेला और एक नया कन्वेंशन सेंटर सहित मनोरंजक सुविधाओं की एक विविध सरणी में $ 500 मिलियन का अतिरिक्त निवेश करेगा। स्ट्राब प्रतीत होता है कि एक अकेला भेड़िया है, जो किसी भी प्रमुख राजनीतिक खिलाड़ी से जुड़ा नहीं है, लेकिन फिर भी शहर के भविष्य के लिए महत्वपूर्ण है।

वास्तविकता यह है कि ये सभी डेवलपर्स (स्ट्राब को बचाओ) राजनीतिक रूप से जुड़े हुए हैं और राजनेता जो उनके लिए वकालत करते हैं (नॉरक्रॉस और क्रिस्टी) लाभ प्राप्त करेंगे। यानी, जैसा कि वे कहते हैं, व्यवसाय करने की लागत। लेकिन यह शहर का सबसे अच्छा हित है कि नॉरक्रॉस और क्रिस्टी के डेवलपर्स को उनकी जरूरत का समर्थन मिले।

जल्द ही उपलब्ध होने वाले विकास योग्य भूखंडों में से एक बदर क्षेत्र है, जो अल्बानी एवेन्यू कॉजवे के साथ पानी के सामने की संपत्ति का एक वांछनीय 130 एकड़ हिस्सा है। बैडर फील्ड को एक विकास योग्य साइट बनाने के लिए लगभग 100 मिलियन डॉलर अतिरिक्त खर्च होंगे। स्वीनी और प्रीतो को अंतिम खरीदार की सहायता के लिए सीआरडीए और राज्य आर्थिक विकास प्राधिकरण के साथ काम करना चाहिए। क्षेत्र संभावना के साथ परिपक्व है: इसमें एक मरीना, एक इनर हार्बर प्रकार का खुदरा / होटल स्थान, लक्ज़री कॉन्डोमिनियम या उपरोक्त सभी हो सकते हैं। इसके अलावा, भूमि का एक हिस्सा, एथलेटिक सुविधाओं सहित, जो वर्तमान में इसमें है - अटलांटिक सिटी सर्फ बेसबॉल मैदान और एक बर्फ रिंक - स्टॉकटन विश्वविद्यालय द्वारा उपयोग के लिए राज्य और शहर द्वारा आरक्षित किया जाना चाहिए जो एक राज्य विकसित करेगा- अत्याधुनिक उपग्रह परिसर मात्र ब्लॉक दूर है। इस सार्वजनिक-निजी विकास में सहयोग का मतलब रेस्तरां, खुदरा और मनोरंजक गतिविधियों के लिए एक बंदी दर्शक हो सकता है।

ब्रिगिड कैलाहन हैरिसन मोंटक्लेयर स्टेट यूनिवर्सिटी में राजनीति विज्ञान और कानून की प्रोफेसर हैं, जहां वह अमेरिकी सरकार में पाठ्यक्रम पढ़ाती हैं। राज्य और राष्ट्रीय राजनीति पर लगातार टिप्पणी करने वाली, वह अमेरिकी राजनीति पर पांच पुस्तकों की लेखिका हैं। उसे फेसबुक पर ब्रिगेड कैलाहन हैरिसन की तरह पसंद करें। ट्विटर @BriCalHar पर उनका अनुसरण करें।