रात 10 बजे से थोड़ा पहले। 25 जनवरी को, 69 वर्षीय, लाल बालों वाले रियल एस्टेट डेवलपर लैरी सिल्वरस्टीन, मैडिसन एवेन्यू के पास ईस्ट 57 वीं स्ट्रीट को पार कर रहे थे, जब उन्हें 1997 की फोर्ड सेडान ने कुचल दिया था। उनका श्रोणि टूट गया, उन्हें न्यूयॉर्क यूनिवर्सिटी मेडिकल सेंटर ले जाया गया। जैसा कि मिस्टर सिल्वरस्टीन ने बाद में अपनी बेटी को बताया, दुर्घटना सबसे खराब समय में एक खराब ब्रेक थी: वह वर्ल्ड ट्रेड सेंटर पर 99 साल की लीज जीतने की दौड़ में तीन बोलीदाताओं में से एक थे। श्री सिल्वरस्टीन को ट्रेड सेंटर के वर्तमान मालिक, पोर्ट अथॉरिटी ऑफ़ न्यूयॉर्क और न्यू जर्सी को अपनी बोली जमा करने के लिए 31 जनवरी की समय सीमा का सामना करना पड़ा।
अगले कुछ दिनों के लिए, बिजनेस पार्टनर, सलाहकार और अनुचर श्री सिल्वरस्टीन के अस्पताल के कमरे के बाहर दालान के किनारे कुर्सियों पर खड़े थे क्योंकि बोली के अंतिम विवरण पर काम किया गया था। मृत्यु के अपने ब्रश के ठीक पांच दिन बाद, मिस्टर सिल्वरस्टीन ने न्यूयॉर्क पोस्ट में एक स्पष्ट घोषणा की: हम वर्ल्ड ट्रेड सेंटर के बाद, सभी पुरस्कारों का पुरस्कार चाहते हैं।
कुछ लोगों ने मिस्टर सिल्वरस्टीन को न्यूयॉर्क के इतिहास में सबसे बड़ा रियल एस्टेट सौदा बनने का मौका दिया। रियल एस्टेट ब्रोकरेज जीवीए विलियम्स के मुख्य कार्यकारी माइकल कोहेन ने कहा, पोर्ट अथॉरिटी के तीन फाइनलिस्ट में से, वह डार्क हॉर्स था। पारंपरिक ज्ञान की पुष्टि तभी हुई जब बोलियों को सील कर दिया गया और वोरनाडो रियल्टी ट्रस्ट ने श्री सिल्वरस्टीन की पेशकश की तुलना में $ 3.25 बिलियन- $ 600 मिलियन अधिक की बोली के साथ प्रतियोगिता को उड़ा दिया।
यही वह समय था जब मिस्टर सिल्वरस्टीन ने दिखाया कि क्यों, उछाल और हलचल के माध्यम से, उन्होंने शहर के सबसे चतुर रियल एस्टेट दिमागों में से एक के रूप में अपनी प्रतिष्ठा बरकरार रखी है। उन्होंने खुद को ब्रश किया और वोर्नाडो की तुलना में अपनी बोली को केवल $ 30 मिलियन कम करने के लिए आगे बढ़ते रहे। उन्होंने चुपचाप इंतजार किया, क्योंकि पोर्ट अथॉरिटी के बोर्ड और वोर्नाडो के अध्यक्ष स्टीवन रोथ के बीच बातचीत टूट गई। फिर वह उल्लंघन में कदम रखा।
अब मिस्टर सिल्वरस्टीन की बारी है, और इस बार प्रक्रिया का अनुसरण करने वाले लोगों के अनुसार, बातचीत कहीं अधिक सुचारू रूप से चल रही है। जब उनकी बोली पर टिप्पणी करने के लिए कहा गया, तो श्री सिल्वरस्टीन ने कहा: वर्ल्ड ट्रेड सेंटर की तुलना में कुछ भी नहीं है। यह परिमाण, स्थान, प्रमुखता और दृश्यता में अद्वितीय है। यह मेरा सपना रहा है। हाल ही में मार्च के अंत तक, कई लोगों ने भविष्यवाणी की थी कि मिस्टर सिल्वरस्टीन सौदे को बंद करने में असमर्थ होंगे और यह कॉम्प्लेक्स तीसरे स्थान पर बोली लगाने वाले के पास जाएगा, मोर्टिमर जुकरमैन की बोस्टन प्रॉपर्टीज और ब्रुकफील्ड फाइनेंशियल प्रॉपर्टीज के बीच एक साझेदारी। हालाँकि, अब यह आम सहमति बन रही है कि मि. सिल्वरस्टीन अपना पुरस्कार जीतेंगे।
फिर से, पोर्ट अथॉरिटी की टॉपसी-टर्वी नीलामी में अब तक की भविष्यवाणी के अनुसार शायद ही कुछ हुआ हो। हालांकि मिस्टर सिल्वरस्टीन की व्यक्तिगत शैली चहलकदमी और आकर्षण की है, लेकिन जिन लोगों ने उनके साथ व्यवहार किया है, उनका कहना है कि वह मिस्टर रोथ की तरह ही एक सख्त वार्ताकार हो सकते हैं। आपको लगता है कि आप समाप्त कर चुके हैं, उसके साथ बातचीत के एक घायल उत्तरजीवी को याद किया। आप कभी समाप्त नहीं हुए हैं।
पोर्ट अथॉरिटी के अध्यक्ष लुईस ईसेनबर्ग ने कहा कि उन्हें संदेह है कि यह सौदा 5 अप्रैल तक होगा, जो प्राधिकरण के निदेशक मंडल की अगली निर्धारित बैठक होगी। फिर भी उन्होंने कहा, सब कुछ ठीक चल रहा है। मिस्टर ईसेनबर्ग के पास खुश होने का कारण है: इस प्रक्रिया से जुड़े लोगों के अनुसार, मिस्टर सिल्वरस्टीन उस पट्टे पर शर्तों के साथ जाने के लिए तैयार हैं, जिस पर वोर्नाडो ने रोक लगाई थी। सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाली कंपनी वोर्नाडो अपनी बैलेंस शीट पर कम कर्ज दिखाने के लिए एक छोटा पट्टा चाहती थी (श्री सिल्वरस्टीन की निजी कंपनी के लिए कोई मुद्दा नहीं), और यह भी आश्वासन दिया कि अगर उम्मीद के मुताबिक, वोरनाडो हुक पर नहीं होगा सिटी ने संपत्ति पर अचल संपत्ति करों में डेवलपर को सालाना $ 100 मिलियन के करीब लेने के लिए मुकदमा दायर किया।
मिस्टर सिल्वरस्टीन के सहयोगी पोर्ट अथॉरिटी के साथ उनके वर्षों के मैत्रीपूर्ण सह-अस्तित्व के लिए सापेक्ष सौहार्द का श्रेय देते हैं, जो कि 7 वर्ल्ड ट्रेड सेंटर में उनका मकान मालिक है, एक कार्यालय भवन जिसे उन्होंने 1980 के दशक के अंत में पोर्ट अथॉरिटी की भूमि पर विकसित किया था। जब 26 फरवरी, 1993 को शुक्रवार को ट्विन टावरों पर बमबारी की गई, तो पोर्ट अथॉरिटी के पूर्व मुख्य वित्तीय अधिकारी बैरी वेनट्रोब याद करते हैं, मिस्टर सिल्वरस्टीन ने तुरंत पोर्ट अथॉरिटी के कर्मचारियों को अपनी इमारत में खाली जगह की पेशकश की। सोमवार तक, कर्मचारी काम पर वापस आ गए थे, उन्होंने कहा।
इससे कोई दुख नहीं हो सकता है कि जब मिस्टर सिल्वरस्टीन सौदेबाजी की मेज पर बैठते हैं, तो उन्हें दूसरी तरफ कुछ जाने-पहचाने चेहरे दिखाई देते हैं-बेन नीडेल, एक के लिए। श्री नीडेल, स्केडेन, आर्प्स, स्लेट, मेघेर और फ्लोम के वकील, पोर्ट अथॉरिटी के लिए सौदे पर बातचीत करने वाले वकीलों में से एक हैं। आम तौर पर, वह मिस्टर सिल्वरस्टीन के वकील होते हैं। मैं आपको केवल इतना ही बताऊंगा, लैरी एक महान व्यक्ति है, मिस्टर नीडेल ने कहा।
वार्ता में एक और निरंतर उपस्थिति जेपी मॉर्गन चेस के एक कार्यकारी टिम रयान है, जो बिक्री पर पोर्ट अथॉरिटी को सलाह दे रहा है। जेपी मॉर्गन चेज़ का एक डिवीजन 120 ब्रॉडवे में पुरानी इक्विटेबल बिल्डिंग का मालिक है, जिसे श्री सिल्वरस्टीन $200 मिलियन में खरीदने का विकल्प रखता है और रखता है।
मिस्टर सिल्वरस्टीन गवर्नर जॉर्ज पटाकी के मित्र भी हैं, जो प्राधिकरण के आधे बोर्ड और अन्य अल्बानी रिपब्लिकन की नियुक्ति करते हैं। श्री सिल्वरस्टीन ने पिछले नवंबर में गवर्नर की अभियान समिति को 15,000 डॉलर दिए, जिस तरह ट्रेड सेंटर की बोली गर्म हो रही थी। श्री सिल्वरस्टीन ने सीनेट जी.ओ.पी. को $३५,००० दिए। और पिछले साल बहुमत के नेता जोसेफ ब्रूनो के लिए।
उलझी हुई दुनिया
मैनहट्टन अचल संपत्ति की अनाचारपूर्ण दुनिया में इस तरह के रिश्ते पाठ्यक्रम के लिए समान हैं। लेकिन जैसे ही वर्ल्ड ट्रेड सेंटर सौदा सामने आया, यह न्यूयॉर्क के कानूनी, विकास और राजनीतिक अभिजात वर्ग के एक उल्लेखनीय संयोजन को एक साथ लाया। मैनहट्टन के सबसे बड़े वाणिज्यिक जमींदार श्री रोथ हैं; डेली न्यूज के मालिक मिस्टर जुकरमैन; जॉन जुकोटी, डिप्टी मेयर से डेवलपर बने, जो अब ब्रुकफील्ड के प्रमुख हैं। हॉवर्ड मिलस्टीन, रियल एस्टेट स्कियन (एक बार श्री जुकोटी द्वारा प्रतिनिधित्व किया गया), पोर्ट अथॉरिटी के बोर्ड को सलाह दे रहा है, जहां श्री ईसेनबर्ग, एक रियल एस्टेट निवेशक, बोर्ड के सदस्य पीटर कलिको, एक डेवलपर और आजीवन मालिक के लिए ध्यान दे रहे हैं। न्यूयॉर्क पोस्ट, जो मेट्रोपॉलिटन ट्रांसपोर्टेशन अथॉरिटी के नए प्रमुख बनने के लिए मिस्टर पटाकी की पसंद भी हैं। वर्ल्ड ट्रेड सेंटर के पट्टे के लिए बोली लगाने वाले एक या दूसरे डेवलपर्स शहर के लगभग हर हॉटशॉट रियल एस्टेट वकील को नियुक्त कर रहे हैं। और अब तक, मिस्टर सिल्वरस्टीन उन सभी को पछाड़ने में कामयाब रहे हैं।
और वह हरकत करता रहता है। जैसा कि द वॉल स्ट्रीट जर्नल ने 28 मार्च को रिपोर्ट किया था, मिस्टर सिल्वरस्टीन ने एक पार्टनर, रियल एस्टेट निवेशक लॉयड गोल्डमैन को लिया है। मिस्टर गोल्डमैन के एक करीबी सूत्र का कहना है कि वह $150 मिलियन का एक बड़ा हिस्सा देंगे या तो श्री सिल्वरस्टीन को $800 मिलियन डाउन पेमेंट के लिए वित्तपोषण सुरक्षित करने के लिए जुटाने की जरूरत है; GMAC श्री सिल्वरस्टीन के समूह को शेष उधार दे रहा है। (शेष 3.22 बिलियन डॉलर 99 वर्षों के भुगतान में वितरित किए जाएंगे।)
मिस्टर गोल्डमैन वेस्टफील्ड अमेरिका इंक. में शामिल होंगे, जो एक सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाला शॉपिंग-सेंटर डेवलपर है, जो डील पर मिस्टर सिल्वरस्टीन के पार्टनर के रूप में सेंटर का सबट्रेनियन मॉल चाहता है। कहा जाता है कि मिस्टर सिल्वरस्टीन अभी और निवेशकों के लिए ट्रोलिंग कर रहे हैं; एक रियल एस्टेट स्रोत ने कहा कि यह आश्चर्य की बात नहीं होगी, जब सौदा आखिरकार हो जाता है, अगर मिस्टर सिल्वरस्टीन वर्ल्ड ट्रेड सेंटर को खरीदने में अपना कोई पैसा नहीं लगाते हैं।
फिर कभी, किसी ने भी मिस्टर सिल्वरस्टीन की सौदा करने की क्षमता पर सवाल नहीं उठाया। जब से पोर्ट अथॉरिटी ने ट्रेड सेंटर के लिए फाइनलिस्ट की अपनी सूची जारी की, तब से उन्हें एक दलित व्यक्ति माना जाता था क्योंकि उनके पास अपने प्रतिद्वंद्वियों के पैसे और संगठनात्मक भार की कमी थी। वह पैसा जो सुरक्षित करने के करीब है। अब कई लोगों के लिए यह सवाल है: अगर वह अपना पुरस्कार जीत जाता है, तो वह इसका क्या करेगा?
लॉन्ग टर्म को लेकर भी सवाल हैं। पत्रिका ग्रिड द्वारा कॉम्प्लेक्स के नकदी प्रवाह के विश्लेषण के अनुसार, जो कोई भी ट्रेड सेंटर जीतता है, वह कुछ समय के लिए नकदी की अपेक्षाकृत कम धारा की उम्मीद कर सकता है, जब तक कि लंबी अवधि के पट्टे नहीं हो जाते। इसका मतलब यह है कि जो कोई भी कॉम्प्लेक्स खरीदेगा वह लाभ देखने से पहले वर्षों तक उसमें रहेगा।
जोखिम कारक
लेकिन मिस्टर सिल्वरस्टीन कभी भी जोखिम से भयभीत नहीं हुए। उन्होंने 1950 के दशक में न्यूयॉर्क विश्वविद्यालय से बाहर अपने पिता की ब्रोकरेज कंपनी के लिए काम करना शुरू किया। असली पैसा, उन्हें जल्द ही एहसास हुआ, इमारतों के मालिक होने में, उन्हें किराए पर देने में नहीं था।
उन्होंने रात में N.Y.U. के लॉ स्कूल में पढ़ाई की, जहाँ उन्होंने एक अन्य युवा कॉमरेड, बर्नी मेंडिक से दोस्ती की। मिस्टर सिल्वरस्टीन ने अपने दोस्त को पारिवारिक व्यवसाय में लाया, उसे अपनी बहन से मिलवाया और जल्द ही मिस्टर मेंडिक ने परिवार में शादी कर ली।
उन्होंने दिग्गज साझेदारों हैरी हेम्सली और लैरी वियन से 305 ईस्ट 47 स्ट्रीट पर एक इमारत खरीदी। मेसर्स सिल्वरस्टीन और मेंडिक, हेल्मस्ले और वीन के बाद खुद को मॉडल बनाने के लिए आए, जिस तरह से उन्होंने कई छोटे निवेशकों के पूल का इस्तेमाल बड़ी खरीद के वित्तपोषण के लिए किया।
व्यापार अच्छा था, लेकिन 1970 के दशक के अंत में मिस्टर मेंडिक और मिस्टर सिल्वरस्टीन की बहन का तलाक हो गया और मिस्टर सिल्वरस्टीन और मिस्टर मेंडिक जल्द ही अलग हो गए। उन्होंने संपत्ति को विभाजित करने में मदद करने के लिए एक और युवा डेवलपर को काम पर रखा, फिर उसका नाम जैरी स्पीयर बना दिया।
1980 के दशक में, मिस्टर स्पीयर, मिस्टर मेंडिक और मिस्टर सिल्वरस्टीन ने डेवलपर्स के एक कैडर का मूल गठन किया, जो कोच-युग के उछाल को समायोजित करने के लिए कार्यालय खरीदेंगे और उनका निर्माण करेंगे। वे जमकर प्रतिस्पर्धी थे, प्रत्येक हमेशा अधिक-महत्वाकांक्षी सौदों के साथ एक-दूसरे को शीर्ष पर रखने की कोशिश कर रहे थे। पैसा वास्तव में मुद्दा नहीं था, श्री मेंडिक ने स्काईस्क्रेपर ड्रीम्स: द ग्रेट रियल एस्टेट राजवंशों के न्यूयॉर्क के लेखक टॉम स्कैचमैन को बताया। यह सिर्फ स्कोर बनाए रखने का एक तरीका था।
1980 के उछाल के दौरान मिस्टर सिल्वरस्टीन काफी स्कोर कर रहे थे। उनके पास 13 इमारतें थीं, जिनमें मैनहट्टन कार्यालय की 10 मिलियन वर्ग फुट जगह शामिल थी; उन्होंने जेपी मॉर्गन के साथ एक आकर्षक वित्तीय साझेदारी की; और उन्होंने अपनी नौका पर मनोरंजन किया और, अपनी पत्नी क्लारा के साथ, यहूदी धर्मार्थों के लिए एक विपुल धन उगाहने वाले बन गए। इस सब के माध्यम से, श्री सिल्वरस्टीन ने एक उच्च सार्वजनिक प्रोफ़ाइल रखा, कई वर्षों तक न्यूयॉर्क के रियल एस्टेट बोर्ड की अध्यक्षता करते हुए, संगठन को एक स्थिर नेटवर्किंग समूह से एक राजनीतिक ताकत में बदलने में मदद की। और उन्होंने न्यूयॉर्क विश्वविद्यालय में एक नए रियल एस्टेट संस्थान को बंद करने में मदद की। मिस्टर सिल्वरस्टीन वहां हर सेमेस्टर में एक कोर्स पढ़ाते हैं; उनके व्याख्यान हमेशा स्टैंडिंग रूम ही होते हैं।
यह सुकराती है, रियल एस्टेट बोर्ड के पूर्व अध्यक्ष केन पैटन ने कहा, जो संस्थान के लैरी और क्लारा सिल्वरस्टीन चेयर रखते हैं। एक विशिष्ट व्याख्यान में, उन्होंने कहा, मिस्टर सिल्वरस्टीन एक दुविधा-एक कठिन पट्टा या एक चिपचिपा ज़ोनिंग स्थिति प्रस्तुत करेंगे और छात्रों को इससे बाहर निकलने के लिए काम करने के लिए कहेंगे।
मिस्टर सिल्वरस्टीन को वास्तविक जीवन के अपने हिस्से के जाम से खुद को बाहर निकालना पड़ा है। 1981 में, उन्होंने 7 वर्ल्ड ट्रेड सेंटर, वेस्ट ब्रॉडवे और वाशिंगटन स्ट्रीट के बीच, वेसी स्ट्रीट पर दो मिलियन वर्ग फुट का कार्यालय टावर बनाने के लिए एक महत्वाकांक्षी जुआ की घोषणा की, बिना किसी किरायेदार के इमारत को पट्टे पर देने के लिए। 1986 में, एक पूर्ण-पृष्ठ समाचार पत्र के विज्ञापन में, जिसमें मामूली मिस्टर सिल्वरस्टीन को एक फुटबॉल खिलाड़ी के रूप में अंतिम क्षेत्र में पार करते हुए चित्रित किया गया था, किरायेदार की पहचान का खुलासा किया गया था। यह एक बड़ा निवेश बैंक ड्रेक्सेल बर्नहैम लैम्बर्ट भी था।
लेकिन मिस्टर सिल्वरस्टीन की किस्मत तब बदल गई जब ड्रेक्सेल घोटाले और खराब कर्ज के बोझ तले दब गया। सेवन वर्ल्ड ट्रेड सेंटर लगभग 90 प्रतिशत खाली रह गया था। मिस्टर सिल्वरस्टीन ने अंततः एक और ब्रोकरेज फर्म, सॉलोमन ब्रदर्स को अंतरिक्ष पट्टे पर देने के लिए पाया, लेकिन इमारत को फिर से बनाने के लिए इतना अधिक भुगतान करना पड़ा कि पेंशन फंड जो बंधक के स्वामित्व में था, उसके मुनाफे के एक बड़े हिस्से के बदले में अतिरिक्त पैसे के लिए मारा गया था। .
नकदी की कमी ने जल्द ही उनकी होल्डिंग के अन्य हिस्सों को भी प्रभावित किया। 34 वीं स्ट्रीट पर एक शॉपिंग मॉल को छोड़ दिया गया था। 42वीं स्ट्रीट और 12वीं एवेन्यू में एक आवासीय विकास को रोक दिया गया था, और 120 ब्रॉडवे का स्वामित्व उनके ऋणदाता, जेपी मॉर्गन को सौंप दिया गया था। चूंकि मिस्टर सिल्वरस्टीन की कंपनी निजी तौर पर आयोजित की जाती है, इसलिए इसके बाहर कोई नहीं जानता कि उसे कितनी बुरी तरह चोट लगी थी। लेकिन रियल एस्टेट के सूत्रों का कहना है कि मिस्टर सिल्वरस्टीन को अपनी कई इमारतों को अपने उधारदाताओं को सौंपने के लिए मजबूर होना पड़ा, उन्हें प्रबंधित करने के लिए बने रहना।
1998 तक, हालांकि, श्री सिल्वरस्टीन अधिग्रहण के खेल में वापस आ गए थे। उन्होंने लियोना हेमस्ले से 140 ब्रॉडवे पर एक कार्यालय भवन खरीदा। सुदूर पश्चिम की 42वीं स्ट्रीट परियोजना, जो वर्षों से लटकी हुई थी, आखिरकार पूरी हो गई।
इस बीच, मिस्टर सिल्वरस्टीन ने एक दिन कंपनी संभालने के लिए एक बेटे, रोजर और एक बेटी, लिसा को तैयार करना शुरू किया। सुश्री सिल्वरस्टीन हाल ही में डेवलपर बेटियों पर न्यूयॉर्क टाइम्स की एक लंबी कहानी का विषय थीं, जिसमें उन्होंने पहली बार मिस्टर सिल्वरस्टीन की कार दुर्घटना की कहानी बताई थी। क्या मैं उससे और ज़िम्मेदारी लेने जा रहा हूँ? हाँ, उसने कहा।
फिर भी, जिन लोगों ने उन्हें देखा है, वे कहते हैं कि मिस्टर सिल्वरस्टीन अभी भी चंचल हैं और अपने दुर्घटना से ठीक हो रहे हैं। लैरी एक युवा 69 है, रियल एस्टेट ब्रोकरेज न्यूमार्क एंड कंपनी के एक कार्यकारी जेम्स कुह्न ने कहा।
पिछले एक दशक में, मिस्टर सिल्वरस्टीन ने देखा कि मिस्टर स्पीयर ने रॉकफेलर सेंटर और क्रिसलर बिल्डिंग को खरीदा था, और मिस्टर मेंडिक ने अपनी कंपनी को $ 656 मिलियन में बेच दिया - विडंबना यह है कि स्टीव रोथ।
अब उसकी बारी है। यदि लैरी को मिल जाता है, तो एक व्यक्ति जो मिस्टर सिल्वरस्टीन और मिस्टर मेंडिक दोनों को जानता है, ने वर्ल्ड ट्रेड सेंटर सौदे के बारे में कहा, बर्नी आईने में देखने में सक्षम नहीं होगा।
